BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Квартира общей площадью 44,5 кв. м, кадастровый номер 39:16:010505:609
Площадка
Адрес
—
Площадь
44.5 м²
Нач. цена
1,700,000 ₽
Тек. цена
1,700,000 ₽
Кадастр
39:16:010505:609
Регион
Калининградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,235,000 ₽
Дисконт к рынку
80%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,569,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
309,506 ₽/год
Лимит входа
2,013,160 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
952,083 ₽
IRR (базовый)
0.1026
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.066 | 0.2106 | 6.56 |
| base | 0.1026 | 0.257 | 6.39 |
| optimistic | 0.122 | 0.2865 | 6.33 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 44.5 м² = 200,250 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 154,753 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 44.5 м² = 2,052,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 26%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запрещение регистрации, ипотека.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.