SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 19.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира общей площадью 38,6 кв. м, кадастровый номер 39:09:040304:90
Площадка
Адрес
обл. Калининградская Озерский р-н, пос. Новостроево, ул. Почтовая, д. 1, кв. 3
Площадь
38.6 м²
Нач. цена
996,000 ₽
Тек. цена
996,000 ₽
Кадастр
39:09:040304:90
Регион
Калининградская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-11-19
Окончание заявок
2026-11-16
Шаг торгов
Текущая цена
996,000 ₽
Шаг аукциона
9,960 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,770,700 ₽
Дисконт к рынку
78%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,626,562 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Калининградская Озерский р-н, пос. Новостроево, ул. Почтовая, д. 1, кв. 3
Характеристики
Вид жилого помещения: Квартира
Общая площадь: 38.6 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 39:09:040304:90
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
174,506 ₽/год
Лимит входа
1,057,861 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
459,604 ₽
IRR (базовый)
0.0842
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0486 | 0.1907 | 6.66 |
| base | 0.0842 | 0.2328 | 6.47 |
| optimistic | 0.1033 | 0.2595 | 6.4 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 38.6 м² = 112,905 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 87,253 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 996,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.6 м² = 1,277,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
В карточке только сканы документов (ЕГРН/отчёты) — фото объекта нет, состояние не оценено.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Иванов С.А.
Обременения / аресты
запрещение регистрации, ипотека.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Иванов С.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.