BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Квартира общей площадью 30,8 кв. м, кадастровый номер 39:09:010220:85
Площадка
Адрес
—
Площадь
30.8 м²
Нач. цена
800,800 ₽
Тек. цена
800,800 ₽
Кадастр
39:09:010220:85
Регион
Калининградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,084,000 ₽
Дисконт к рынку
86%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,546,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
214,220 ₽/год
Лимит входа
1,393,378 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
658,970 ₽
IRR (базовый)
0.1668
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1267 | 0.2916 | 6.3 |
| base | 0.1668 | 0.3559 | 6.18 |
| optimistic | 0.1872 | 0.3967 | 6.14 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 30.8 м² = 138,600 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 107,110 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 800,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 30.8 м² = 1,025,640 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 36%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 17%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запрещение регистрации, ипотека.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.