SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Лот №19 Квартира № 16, площадью 58,2 кв.м, адрес - Республика Башкортостан, г.о.город Уфа, г.Уфа, ул.Свердлова, д.56 кадастровый номер 02:55:010146:573. Собственник – Ахтареев Р.З.
Площадка
Адрес
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г.о.город Уфа, г.Уфа, ул.Свердлова, д.56.
Площадь
58.2 м²
Нач. цена
4,752,000 ₽
Тек. цена
4,752,000 ₽
Кадастр
02:55:010146:573
Регион
Республика Башкортостан
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб
Организатор
—
Аукцион
2026-11-26
Окончание заявок
2026-11-23
Шаг торгов
Текущая цена
4,752,000 ₽
Шаг аукциона
47,520 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,700,900 ₽
Дисконт к рынку
37%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,353,124 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г.о.город Уфа, г.Уфа, ул.Свердлова, д.56.
Характеристики
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 02:55:010146:573
Общая площадь: 58.2 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 02:55:010146:573
Вид жилого помещения: квартира
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
263,115 ₽/год
Лимит входа
1,480,108 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
578,073 ₽
IRR (базовый)
-0.0847
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1127 | 0.0673 | None |
| base | -0.0847 | 0.0821 | None |
| optimistic | -0.0683 | 0.0915 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 58.2 м² = 170,235 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 131,558 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,752,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 58.2 м² = 5,459,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 8%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб
Обременения / аресты
арест, залог, зарег.лица, запрещение регистрации, прочие ограничения прав и обременения.
Основание реализации
Постановление о передаче на торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «по взносам на капитальный ремонт отсутствует (судеб» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.