SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Жилой дом, общ.пл. 335,1 кв.м., к/н: 50:08:0000000:161268; Зем.уч., общ.пл. 1664 кв.м., к/н: 50:08:0030203:223. Адрес: МО, м.о. Истра, пгт. Снегири, ул. Железнодорожная, д. 25. П.1499-ТАИ от 13.10.26.
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, м.о. Истра, пгт. Снегири, ул. Железнодорожная, д. 25.
Площадь
335.1 м²
Нач. цена
19,422,503 ₽
Тек. цена
19,422,503 ₽
Кадастр
50:08:0000000:16126
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Зосиашвили Т.Б.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-16
Окончание заявок
2026-11-09
Шаг торгов
Текущая цена
19,422,503 ₽
Шаг аукциона
5,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
50,097,450 ₽
Дисконт к рынку
48%
Лимит входа (дисконт 30%)
28,203,853 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, м.о. Истра, пгт. Снегири, ул. Железнодорожная, д. 25.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : -
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 335.1 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:08:0000000:161268 | 50:08:0030203:223
Назначение здания : Жилой дом
Количество этажей : -
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
5,850 ₽/м²/год
NOI
1,514,947 ₽/год
Лимит входа
5,904,065 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
6,615,224 ₽
IRR (базовый)
0.0567
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0224 | 0.1637 | 6.83 |
| base | 0.0567 | 0.1997 | 6.61 |
| optimistic | 0.0754 | 0.2227 | 6.52 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 5,850 ₽/м² × 335.1 м² = 1,960,335 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,514,947 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 19,422,503 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 335.1 м² = 25,847,798 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 20%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Зосиашвили Т.Б.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Зосиашвили Т.Б.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.