SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Зем.уч., общ.пл. 985 +/-16 кв.м., к/н: 50:03:0060480:1064, адрес: МО, Клинский р-н, примерно в 100 м от д. Юрьевка по направлению на юго-запад. П.1530-ТАИ от 15.10.26. Собств: Алпатов П.А. Взыск: ПАО
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, Клинский р-н, примерно в 100 м от д. Юрьевка по направлению на юго-запад.
Площадь
985.0 м²
Нач. цена
511,200 ₽
Тек. цена
511,200 ₽
Кадастр
50:03:0060480:1064
Регион
Московская область
Категория
office_b
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
Алпатов П.А.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-16
Окончание заявок
2026-11-09
Шаг торгов
Текущая цена
511,200 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Карта
обл. Московская МО, Клинский р-н, примерно в 100 м от д. Юрьевка по направлению на юго-запад.
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 50:03:0060480:1064
Площадь земельного участка: 985.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
17,270 ₽/м²/год
NOI
13,145,948 ₽/год
Лимит входа
81,038,643 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
87,209,729 ₽
IRR (базовый)
0.8167
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.7165 | 2.2155 | 1.99 |
| base | 0.8167 | 2.7039 | 1.72 |
| optimistic | 0.8496 | 3.0141 | 1.67 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 17,270 ₽/м² × 985.0 м² = 17,010,802 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 13,145,948 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 511,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 985.0 м² = 16,568,861 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 270%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 82%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Алпатов П.А.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Алпатов П.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.