BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир C · скор 31.0 · ×0.85
Параметры лота
Квартира, общ.пл. 40,2 кв.м., к/н: 50:04:0070310:3529, адрес: МО, Дмитровский р-н, г.п. Икша, п.о.х. «Ермолино», ул. Центральная, д. 22, кв. 33. П.1510-ТАИ от 13.10.26. Собств: Кокорева А.А., Кокорев
Площадка
Адрес
обл. Московская МО, Дмитровский р-н, г.п. Икша, п.о.х. «Ермолино», ул. Центральная, д. 22, кв. 33.
Площадь
40.2 м²
Нач. цена
3,704,000 ₽
Тек. цена
3,704,000 ₽
Кадастр
50:04:0070310:3529
Регион
Московская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Кокорева А.А., Кокорев Д.Ю.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-16
Окончание заявок
2026-11-09
Шаг торгов
Текущая цена
3,704,000 ₽
Шаг аукциона
2,000 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,859,100 ₽
Дисконт к рынку
42%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,616,252 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Московская МО, Дмитровский р-н, г.п. Икша, п.о.х. «Ермолино», ул. Центральная, д. 22, кв. 33.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 40.2 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: Квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 50:04:0070310:3529
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
16,276 ₽/м²
Аренда
7,650 ₽/м²/год
NOI
237,659 ₽/год
Лимит входа
1,117,945 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,229,509 ₽
IRR (базовый)
0.0369
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0036 | 0.1461 | 6.97 |
| base | 0.0369 | 0.1783 | 6.73 |
| optimistic | 0.0553 | 0.1987 | 6.62 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 7,650 ₽/м² × 40.2 м² = 307,530 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 237,659 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,704,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 16,276 ₽/м² × 40.2 м² = 4,543,505 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 16,276 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 16,276 ₽/м² (standard/moscow)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Кокорева А.А., Кокорев Д.Ю.
Обременения / аресты
Залог, арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Поручение ТУ Росимущества в Московской области, Первичные торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Кокорева А.А., Кокорев Д.Ю.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.