BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Общая долевая собственность (1/2 доля в праве) на жилое помещение площадью 32 кв. м, кадастровый номер 76:23:010101:45451, назначение - жилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Ярославль, пер. Мин
Площадка
Адрес
обл. Ярославская Ярославская обл., г. Ярославль, пер. Минина, д. 24, помещ. 5.
Площадь
32.0 м²
Нач. цена
869,000 ₽
Тек. цена
869,000 ₽
Кадастр
76:23:010101:45451
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Потапов Р.Г.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,360,000 ₽
Дисконт к рынку
85%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,723,810 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
222,566 ₽/год
Лимит входа
1,447,666 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
684,644 ₽
IRR (базовый)
0.1594
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1198 | 0.2814 | 6.33 |
| base | 0.1594 | 0.3434 | 6.2 |
| optimistic | 0.1797 | 0.3828 | 6.16 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 32.0 м² = 144,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 111,283 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 869,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.0 м² = 1,104,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 34%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Потапов Р.Г.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.