SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 27.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Жилое помещение площадью 30,7 кв. м, кадастровый номер 76:12:010101:3864, назначение - жилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Пошехонье, ул. Войнова, д. 106, кв. 2. Информация о зарегистрированн
Площадка
Адрес
обл. Ярославская Ярославская обл., г. Пошехонье, ул. Войнова, д. 106, кв. 2.
Площадь
30.7 м²
Нач. цена
526,800 ₽
Тек. цена
526,800 ₽
Кадастр
76:12:010101:3864
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-04
Окончание заявок
2026-12-02
Шаг торгов
Текущая цена
526,800 ₽
Шаг аукциона
5,268 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
4,589,650 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
2,884,338 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
обл. Ярославская Ярославская обл., г. Пошехонье, ул. Войнова, д. 106, кв. 2.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 30.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Вид жилого помещения спец. Фонда: жилое
Вид жилого помещения: жилое
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 76:12:010101:3864
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
138,791 ₽/год
Лимит входа
841,355 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
203,249 ₽
IRR (базовый)
0.0776
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0423 | 0.184 | 6.69 |
| base | 0.0776 | 0.2245 | 6.5 |
| optimistic | 0.0966 | 0.2503 | 6.42 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 30.7 м² = 62,858 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 48,577 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 526,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 30.7 м² = 737,340 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 22%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Смирнов Е.Н.
Обременения / аресты
есть ограничения (ЕГРН)
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Смирнов Е.Н.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.