BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Общая долевая собственность (1/4 доля в праве) на жилое помещение площадью 91,1 кв. м, кадастровый номер 76:23:060701:2066, назначение - жилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Нью
Площадка
Адрес
обл. Ярославская Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Ньютона, д. 16, кв. 85.
Площадь
91.1 м²
Нач. цена
777,000 ₽
Тек. цена
777,000 ₽
Кадастр
76:23:060701:2066
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Бшарян З.С.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
20,953,000 ₽
Дисконт к рынку
94%
Лимит входа (дисконт 30%)
13,448,095 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
633,619 ₽/год
Лимит входа
4,121,324 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,949,096 ₽
IRR (базовый)
0.356
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3034 | 0.6493 | 5.1 |
| base | 0.356 | 0.7924 | 4.34 |
| optimistic | 0.3796 | 0.8834 | 4.2 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 91.1 м² = 409,950 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 316,809 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 777,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 91.1 м² = 1,362,450 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 79%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 36%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Бшарян З.С.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.