BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Жилое помещение площадью 32,5 кв. м, кадастровый номер 76:23:010101:67200, назначение - жилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Ярославль, пр-кт Ленинградский, д. 93, кв. 58. Есть зарегистрирован
Площадка
Адрес
—
Площадь
32.5 м²
Нач. цена
2,497,500 ₽
Тек. цена
2,497,500 ₽
Кадастр
76:23:010101:67200
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,475,000 ₽
Дисконт к рынку
62%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,797,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
226,044 ₽/год
Лимит входа
1,470,286 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
431,025 ₽
IRR (базовый)
-0.0623
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0912 | 0.0784 | None |
| base | -0.0623 | 0.0957 | None |
| optimistic | -0.0456 | 0.1067 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 32.5 м² = 102,375 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 79,115 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,497,500 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.5 м² = 2,817,375 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 10%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.