BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Общая долевая собственность (1/4 доля в праве) на жилое помещение площадью 38,8 кв. м, кадастровый номер 76:23:060803:2754, назначение - жилое, местонахождение: Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Кал
Площадка
Адрес
обл. Ярославская Ярославская обл., г. Ярославль, ул. Калинина, д. 43, кв. 131.
Площадь
38.8 м²
Нач. цена
888,700 ₽
Тек. цена
888,700 ₽
Кадастр
76:23:060803:2754
Регион
Ярославская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Киселева Т.В.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,924,000 ₽
Дисконт к рынку
87%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,727,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
269,862 ₽/год
Лимит входа
1,755,295 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
830,131 ₽
IRR (базовый)
0.1883
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.147 | 0.3231 | 6.24 |
| base | 0.1883 | 0.3944 | 6.12 |
| optimistic | 0.2091 | 0.4396 | 6.09 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 38.8 м² = 174,600 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 134,931 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 888,700 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.8 м² = 1,165,935 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 39%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 19%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Киселева Т.В.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.