BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Залоговое имущество должника Егиазарян И.С.: квартира, вид объекта недвижимости: помещение, назначение: жилое, площадь 73,9 кв.м, этаж № 03, кадастровый номер 26:24:040408:626, ограничение прав и обре
Площадка
Адрес
Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул. Терешковой, д. 9, кв. 90
Площадь
73.9 м²
Нач. цена
5,976,000 ₽
Тек. цена
5,976,000 ₽
Кадастр
26:24:040408:626
Регион
Ставропольский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Егиазарян И.С.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
16,997,000 ₽
Дисконт к рынку
60%
Лимит входа (дисконт 30%)
10,909,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
513,989 ₽/год
Лимит входа
3,343,204 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
980,084 ₽
IRR (базовый)
-0.0693
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.098 | 0.0748 | None |
| base | -0.0693 | 0.0913 | None |
| optimistic | -0.0527 | 0.1017 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 73.9 м² = 232,785 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 179,896 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,976,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 73.9 м² = 6,718,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Егиазарян И.С.
Обременения / аресты
ипотека в силу закона, запрещения регистрации
Основание реализации
Постановление судебного пристава-исполнителя Главного УФССП России по Ставропольскому краю
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Егиазарян И.С.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.