BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Залоговое имущество должника Рисуловой В.А.: однокомнатная квартира, вид объекта недвижимости: помещение, назначение: жилое, площадь 42,6 кв.м, этаж № 01, кадастровый номер 26:24:040902:194, ограничен
Площадка
Адрес
Ставропольский край, г. Минеральные Воды, ул. Дружбы, д. 32, кв. 28
Площадь
42.6 м²
Нач. цена
1,600,000 ₽
Тек. цена
1,600,000 ₽
Кадастр
26:24:040902:194
Регион
Ставропольский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Рисуловой В.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,798,000 ₽
Дисконт к рынку
80%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,288,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
296,292 ₽/год
Лимит входа
1,927,205 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
564,974 ₽
IRR (базовый)
0.0411
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0075 | 0.1496 | 6.94 |
| base | 0.0411 | 0.1826 | 6.7 |
| optimistic | 0.0594 | 0.2035 | 6.6 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 42.6 м² = 134,190 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 103,702 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,600,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.6 м² = 1,935,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 18%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Рисуловой В.А.
Обременения / аресты
ипотека, запрещения регистрации,
Основание реализации
Постановление судебного пристава-исполнителя Главного УФССП России по Ставропольскому краю
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Рисуловой В.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.