BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Жилое помещение - квартира, общей площадью 25,9 кв.м., к/н: 54:35:062580:1048, расположенная по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Спортивная, д. 31, кв. 17 (залог)
Площадка
Адрес
обл. Новосибирская Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Спортивная, д. 31, кв. 17
Площадь
25.9 м²
Нач. цена
2,440,000 ₽
Тек. цена
2,440,000 ₽
Кадастр
54:35:062580:1048
Регион
Новосибирская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Гущин С.Г.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,957,000 ₽
Дисконт к рынку
54%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,823,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
180,140 ₽/год
Лимит входа
1,171,705 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
554,134 ₽
IRR (базовый)
-0.0372
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0672 | 0.0926 | None |
| base | -0.0372 | 0.113 | None |
| optimistic | -0.0201 | 0.1259 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 25.9 м² = 116,550 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 90,070 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,440,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 25.9 м² = 2,717,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Гущин С.Г.
Обременения / аресты
запрещение регистрации, ипотека
Основание реализации
Постановление о передаче арестованного имущества на торги судебного пристава - исполнителя ОСП по Ленинскому району ГУФССП России по Новосибирской области – Будорагиной В.Е. от 19.10.2026, уведомление о готовности к реализации арестованного имущества № 916 от 21.10.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Гущин С.Г.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.