Лот #4235 — Аукцыон

SKIP

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 10.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото.

Лот

1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, общ.пл.53,5кв.м., кад.№59:18:0010601:2233, соб-к: Чирова (Мальцева) К.А., адрес: Пермский край, г. Добрянка, ул. Ветеранов Войны, 7-5 (Сведени

Адрес

край Пермский, м.о. Добрянский, г. Добрянка, ул. Ветеранов Войны, дом 7 Пермский край, г. Добрянка, ул. Ветеранов Войны, 7-5

Площадь

53.5 м²

Нач. цена

1,226,210 ₽

Тек. цена

1,226,210 ₽

Кадастр

59:18:0010601:2233

Регион

Пермский край

Категория

residential

Этап процедуры

Аукцион (повторный)

Стратегия

Перепродажа

Источник

ГИС Торги

Площадка

РАД (Российский аукционный дом)

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-21

Окончание заявок

2026-09-16

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Шаг торгов

Текущая цена

1,226,210 ₽

Шаг аукциона

12,262 ₽

Перепродажа (дисконт к рынку)

Рыночная стоимость

7,998,250 ₽

Дисконт к рынку

72%

Лимит входа (дисконт 30%)

4,456,412 ₽

Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.

Карта

край Пермский, м.о. Добрянский, г. Добрянка, ул. Ветеранов Войны, дом 7 Пермский край, г. Добрянка, ул. Ветеранов Войны, 7-5

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 53.5 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —

Вид жилого помещения спец. Фонда: —

Вид жилого помещения: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 59:18:0010601:2233

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	-0.0453	0.1071	None
base	-0.0143	0.1307	None
optimistic	0.0032	0.1457	6.97

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 53.5 м² = 109,541 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 84,653 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 1,226,210 ₽ × 1.05 + CAPEX 17,188 ₽/м² × 53.5 м² = 2,207,063 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 13%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -1%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 17,188 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

Состояние

30/100

Отделка

rough

Capex

10000 ₽/м²

Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись

Дефекты:

• трещины (средняя)
• коррозия (средняя)
• отслоение краски (низкая)
• состояние окон (средняя)
• трещины (средняя)
• трещины (средняя)
• трещины (средняя)
• отслоение штукатурки/краски (средняя)
• состояние окон (средняя)
• состояние балконов/лоджий (средняя)

Красные флаги:

⚠ признаки подвала
⚠ конструктивные риски
⚠ состояние окон

⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.

модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 11,458 ₽/м² (rough/region)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
• ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
• ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
• ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена

Комментарии (0)

Комментариев пока нет.