BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
35. Д-к, с-к: Слесаренко А.М. Лот: Квартира площадью 31,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Шагольская 2-я, д. 32, кв. 29, кадастровый номер 74:36:0701017:294. Нач. цена: 2 028 200
Площадка
Адрес
г. Челябинск, ул. Шагольская 2-я, д. 32, кв. 29
Площадь
31.4 м²
Нач. цена
2,028,200 ₽
Тек. цена
2,028,200 ₽
Кадастр
74:36:0701017:294
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,222,000 ₽
Дисконт к рынку
68%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,635,238 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
218,393 ₽/год
Лимит входа
1,420,522 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
671,807 ₽
IRR (базовый)
0.0192
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0133 | 0.1315 | None |
| base | 0.0192 | 0.1605 | 6.85 |
| optimistic | 0.0373 | 0.179 | 6.73 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 31.4 м² = 141,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 109,197 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,028,200 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 31.4 м² = 2,318,010 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.