BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
119. Д-к, с-к: Бабичева Н.А. Лот: 1/7 доля в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 44 кв.м., расположенную по адресу: г. Златоуст, ул. Урицкого, д. 11, кв. 64, кадастровый номер 74:
Площадка
Адрес
г. Златоуст, ул. Урицкого, д. 11, кв. 64
Площадь
44.0 м²
Нач. цена
240,975 ₽
Тек. цена
240,975 ₽
Кадастр
74:25:0307301:106
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
10,120,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,495,238 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
306,029 ₽/год
Лимит входа
1,990,541 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
941,385 ₽
IRR (базовый)
0.4252
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.367 | 0.8264 | 4.21 |
| base | 0.4252 | 1.0086 | 3.58 |
| optimistic | 0.45 | 1.1243 | 3.47 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 44.0 м² = 198,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 153,014 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 240,975 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 44.0 м² = 517,024 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 101%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 43%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.