BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
36. Д-к, с-к: Камалеева А.З. Лот: Квартира площадью 40,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Александра Шмакова, д. 15, кв. 115, кадастровый номер 74:36:0714001:20135. Нач. цена: 3 824
Площадка
Адрес
г. Челябинск, ул. Александра Шмакова, д. 15, кв. 115
Площадь
40.5 м²
Нач. цена
3,824,800 ₽
Тек. цена
3,824,800 ₽
Кадастр
74:36:0714001:20135
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,315,000 ₽
Дисконт к рынку
54%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,978,571 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
281,686 ₽/год
Лимит входа
1,832,202 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
866,502 ₽
IRR (базовый)
-0.0375
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0675 | 0.0923 | None |
| base | -0.0375 | 0.1127 | None |
| optimistic | -0.0204 | 0.1256 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 40.5 м² = 182,250 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 140,843 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,824,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 40.5 м² = 4,259,040 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 11%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -4%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.