BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
109. Д-к, с-к: Ефименко А.Р. Лот: 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 32 кв.м., расположенную по адресу: г. Бакал, ул. Кирова д. 9, кв. 10, кадастровый номер 74:18:10020
Площадка
Адрес
г. Бакал, ул. Кирова д. 9, кв. 10
Площадь
32.0 м²
Нач. цена
159,460 ₽
Тек. цена
159,460 ₽
Кадастр
74:18:1002098:1400
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,360,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,723,810 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
222,566 ₽/год
Лимит входа
1,447,666 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
684,644 ₽
IRR (базовый)
0.439
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3796 | 0.8645 | 4.07 |
| base | 0.439 | 1.0551 | 3.46 |
| optimistic | 0.4641 | 1.1762 | 3.35 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 32.0 м² = 144,000 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 111,283 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 159,460 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.0 м² = 359,433 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 106%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 44%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.