BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
78. Д-к, с-к: Ефимов А.В. Лот: Квартира площадью 32,8 кв.м., расположенная по адресу: г. Магнитогорск, пр-кт Карла Маркса, д. 147, кв. 54, кадастровый номер 74:33:0225002:2523. Нач. цена: 2 794 630
Площадка
Адрес
г. Магнитогорск, пр-кт Карла Маркса, д. 147, кв. 54
Площадь
32.8 м²
Нач. цена
2,794,630 ₽
Тек. цена
2,794,630 ₽
Кадастр
74:33:0225002:2523
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,544,000 ₽
Дисконт к рынку
58%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,841,905 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
228,131 ₽/год
Лимит входа
1,483,858 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
701,760 ₽
IRR (базовый)
-0.0225
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0531 | 0.1017 | None |
| base | -0.0225 | 0.1241 | None |
| optimistic | -0.0051 | 0.1384 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 32.8 м² = 147,600 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 114,065 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,794,630 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 32.8 м² = 3,131,162 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 12%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.