BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
48. Д-к, с-к: Меринова М.В. Лот: Квартира площадью 31,2 кв.м., расположенная по адресу: г. Бакал, ул. Леонова, д. 20, кв. 36, кадастровый номер 74:18:1002104:1297. Нач. цена: 656 900 р., з/к: 98 535
Площадка
Адрес
г. Бакал, ул. Леонова, д. 20, кв. 36
Площадь
31.2 м²
Нач. цена
656,900 ₽
Тек. цена
656,900 ₽
Кадастр
74:18:1002104:1297
Регион
Челябинская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
7,176,000 ₽
Дисконт к рынку
88%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,605,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
217,002 ₽/год
Лимит входа
1,411,474 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
667,528 ₽
IRR (базовый)
0.2027
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1605 | 0.3455 | 6.2 |
| base | 0.2027 | 0.4216 | 6.09 |
| optimistic | 0.2237 | 0.47 | 6.07 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 31.2 м² = 140,400 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 108,501 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 656,900 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 31.2 м² = 876,945 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 42%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 20%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
запреты на регистрационные действия
Основание реализации
Поручение на реализацию
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.