SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); конструктивный риск по фото; критические дефекты.
Параметры лота
Нежилое здание 2б, назначение: нежилое, 2 этаж (в т.ч. подземных 0), с кадастровым номером 75:24:340905:22, площадь 2 112,8 кв.м по адресу: Российская Федерация, Забайкальский край, м.р-н Шилкинский
Площадка
Адрес
край Забайкальский, м.р-н Шилкинский, г.п. Первомайское, пгт. Первомайский, ул. Индустриальная, дом 8б
Площадь
2,112.8 м²
Нач. цена
9,945,400 ₽
Тек. цена
9,945,400 ₽
Кадастр
75:24:340905:22
Регион
Забайкальский край
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-12-01
Окончание заявок
2026-11-27
Шаг торгов
Текущая цена
9,945,400 ₽
Шаг аукциона
99,454 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
34,333,000 ₽
Дисконт к рынку
14%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,778,952 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
край Забайкальский, м.р-н Шилкинский, г.п. Первомайское, пгт. Первомайский, ул. Индустриальная, дом 8б
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Количество подземных этажей : 0
Вид ограничений и обременений: Арест ФССП, запрет на регистрационные действия, имущество обременено залогом 3х-лиц
Общая площадь: 2112.8 м^2 общ. пл
Материалы наружных стен здания : —
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 75:24:340905:22
Назначение здания : Нежилое здание 2б
Количество этажей : 2
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Арест ФССП, запрет на регистрационные действия, имущество обременено залогом 3х-лиц
CAPEX
9,000 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 2,112.8 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 9,945,400 ₽ × 1.05 + CAPEX 9,000 ₽/м² × 2,112.8 м² = 29,457,870 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 9,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (8)
AI-анализ (vision)
Состояние
15/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Дефекты:
- • разрушенное здание (критическая)
- • поврежденные окна (высокая)
- • разрушенное здание (критическая)
- • поврежденное ограждение (средняя)
- • мусор/ветки (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ заросший кустарником/деревьями
- ⚠ нет ограждения
- ⚠ свалка/мусор
⚠ Конструктивный риск по фото — проверьте вручную.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Забелин Е.А.
Обременения / аресты
Арест ФССП, запрет на регистрационные действия, имущество обременено залогом 3х-лиц (в соответствии со ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации залог сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, иные запреты иных органов
Основание реализации
Поручение 59/377/А/2026 от 20.10.2026, Постановление о передаче арестованного имущества на реализацию (на торги) от 04.10.2026 № 75033/ 26/666850 вынесенное судебным приставом-исполнителем Ингодинское РОСП г. Читы УФССП России по Забайкальскому краю Далечина Е.С. в ходе исполнительного производства
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Забелин Е.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.