SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 26.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Квартира, площадью 97,1 кв.м, кадастровый №24:50:0400415:10624, расположенная по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Петра Подзолкова, дом 8, кв.1. Начальная цена продажи 14 253 800 руб. За
Площадка
Адрес
край Красноярский, г.о. город Красноярск, г. Красноярск, ул. Петра Подзолкова, дом 8, кв. 1
Площадь
97.1 м²
Нач. цена
14,253,800 ₽
Тек. цена
14,253,800 ₽
Кадастр
24:50:0400415:10624
Регион
Красноярский край
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
ООО Специализированный застройщик «Преображенский 7»
Организатор
—
Аукцион
2026-11-27
Окончание заявок
2026-11-25
Шаг торгов
Текущая цена
14,253,800 ₽
Шаг аукциона
71,269 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
14,516,450 ₽
Дисконт к рынку
-8%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,931,071 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
край Красноярский, г.о. город Красноярск, г. Красноярск, ул. Петра Подзолкова, дом 8, кв. 1
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия.
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 24:50:0400415:10271
Общая площадь: 97.1 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж №2
Вид жилого помещения спец. Фонда: сведения отсуствуют
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : 9761434.84
Кадастровый номер: 24:50:0400415:10624
Общие сведения об ограничениях и обременениях : ЗРД
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): 100.0 %
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
438,977 ₽/год
Лимит входа
2,469,390 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
964,448 ₽
IRR (базовый)
-0.1594
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1846 | 0.0389 | None |
| base | -0.1594 | 0.0475 | None |
| optimistic | -0.1443 | 0.0529 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 97.1 м² = 284,018 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 219,489 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 14,253,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 97.1 м² = 15,750,380 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
ООО Специализированный застройщик «Преображенский 7»
Обременения / аресты
запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия.
Основание реализации
поручение №2394 от 15.10.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «ООО Специализированный застройщик «Преображенский 7»» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.