SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 7.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса).
Параметры лота
Гаражный бокс, площадью 26,4 кв.м, кадастровый №24:54:0000000:10855, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ГК №7, помещ. №1240. Начальная цена продажи 116 000 руб. Задаток 17420 ру
Площадка
Адрес
край Красноярский, г.о. город Назарово край Красноярский, г.о. город Назарово, ГК №7, помещ. №1240
Площадь
26.4 м²
Нач. цена
116,000 ₽
Тек. цена
116,000 ₽
Кадастр
24:54:0000000:10855
Регион
Красноярский край
Категория
self_storage
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
Монин В.Е.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-27
Окончание заявок
2026-11-25
Шаг торгов
Текущая цена
116,000 ₽
Шаг аукциона
580 ₽
Карта
край Красноярский, г.о. город Назарово край Красноярский, г.о. город Назарово, ГК №7, помещ. №1240
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия.
Общая площадь: 26.4 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж №1
Кадастровая стоимость : 179698.99
Кадастровый номер: 24:54:0000000:10855
Общие сведения об ограничениях и обременениях : ЗРД
CAPEX
27,246 ₽/м²
Аренда
8,450 ₽/м²/год
NOI
344,792 ₽/год
Лимит входа
1,840,899 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
658,851 ₽
IRR (базовый)
0.3224
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2723 | 0.5723 | 5.63 |
| base | 0.3224 | 0.6985 | 4.8 |
| optimistic | 0.3455 | 0.7786 | 4.63 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 8,450 ₽/м² × 26.4 м² = 223,080 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 172,396 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 116,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 27,246 ₽/м² × 26.4 м² = 841,106 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 70%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 32%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 27,246 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (4)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Отделка
rough
Capex
10000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • отслоение краски (средняя)
- • трещины (средняя)
- • коррозия (низкая)
- • отслоение штукатурки (средняя)
- • коррозия (средняя)
- • повреждение окрасочного слоя (средняя)
- • загрязнение и износ (средняя)
- • повреждение кровли/парапета (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ следы протечек
- ⚠ признаки подвала
- ⚠ отслоение штукатурки
- ⚠ коррозия металлических элементов
- ⚠ неудовлетворительное состояние окон
модель занизила capex 10,000 ₽/м² → справочник 18,164 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Монин В.Е.
Обременения / аресты
запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия.
Основание реализации
поручение №2401 от 21.10.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Монин В.Е.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.