SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 0.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Параметры лота
Нежилое помещение, площадью 73,7 кв.м, кадастровый №24:50:0300303:6343, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Караульная, дом 39 «А», помещ. 245. Начальная цена продажи 10 163
Площадка
Адрес
край Красноярский, г.о. город Красноярск, г. Красноярск, ул. Караульная, дом 39а, помещ. 245
Площадь
73.7 м²
Нач. цена
10,163,326 ₽
Тек. цена
10,163,326 ₽
Кадастр
24:50:0300303:6343
Регион
Красноярский край
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строит
Организатор
—
Аукцион
2026-11-27
Окончание заявок
2026-11-25
Шаг торгов
Текущая цена
10,163,326 ₽
Шаг аукциона
50,817 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,018,150 ₽
Дисконт к рынку
-9%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,070,473 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
край Красноярский, г.о. город Красноярск, г. Красноярск, ул. Караульная, дом 39а, помещ. 245
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия.
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: 24:50:0300303:6224
Общая площадь: 73.7 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): Этаж №1
Кадастровая стоимость : 5096713.92
Кадастровый номер: 24:50:0300303:6343
Общие сведения об ограничениях и обременениях : ЗРД
Назначение нежилого помещения: нежилое
CAPEX
18,164 ₽/м²
Аренда
2,925 ₽/м²/год
NOI
333,189 ₽/год
Лимит входа
1,165,984 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
23,716 ₽
IRR (базовый)
-0.16
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1851 | 0.0387 | None |
| base | -0.16 | 0.0473 | None |
| optimistic | -0.1449 | 0.0527 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,925 ₽/м² × 73.7 м² = 215,572 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 166,594 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 10,163,326 ₽ × 1.05 + CAPEX 18,164 ₽/м² × 73.7 м² = 12,010,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 5%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 18,164 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
58/100
Отделка
rough
Capex
9250 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • незавершенная отделка (средняя)
- • отсутствие освещения (средняя)
- • неровности потолка (средняя)
- • неровности стен (средняя)
- • неровности пола (средняя)
- • отсутствие чистовой отделки (высокая)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 9,250 ₽/м² → справочник 18,164 ₽/м² (rough/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строит
Обременения / аресты
запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия.
Основание реализации
поручение №1964 от 24.08.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строит» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.