SKIP
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 9.0 · ×0.65
KILL SWITCH — жёсткий SKIP. Причины: локация D (нет спроса); критические дефекты.
Параметры лота
Земельный участок, площадью 1281+/-25 кв.м, кадастровый №24:04:6101013:1977, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Красноярс
Площадка
Адрес
край Красноярский, г.о. город Красноярск, гп. Березовка, ул. Кирова
Площадь
1,281.0 м²
Нач. цена
1,243,000 ₽
Тек. цена
1,243,000 ₽
Кадастр
24:04:6101013:1977
Регион
Красноярский край
Категория
land
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Вылку В.И.
Организатор
—
Аукцион
2026-11-27
Окончание заявок
2026-11-25
Шаг торгов
Текущая цена
1,243,000 ₽
Шаг аукциона
6,215 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
20,816,250 ₽
Дисконт к рынку
44%
Лимит входа (дисконт 30%)
4,028,419 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Карта
край Красноярский, г.о. город Красноярск, гп. Березовка, ул. Кирова
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '13.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '13.0', 'name': 'Земельные участки общего назначения', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 24:04:6101013:1977
Площадь земельного участка: 1281.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: сведения отсутствуют
Вспомогательный вид разрешенного использования: [{'value': '6.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '6.0', 'name': 'Производственная деятельность', 'actual': False}]
Территориальные зоны: [{'value': 'industrial', 'selectNsi': 'territorialZones', 'code': 'industrial', 'name': 'Производственная', 'actual': False}]
CAPEX
8,073 ₽/м²
Аренда
0 ₽/м²/год
NOI
0 ₽/год
Лимит входа
0 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
None
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | None | 0.0 | None |
| base | None | 0.0 | None |
| optimistic | None | 0.0 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 0 ₽/м² × 1,281.0 м² = 0 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 0 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,243,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 8,073 ₽/м² × 1,281.0 м² = 11,646,685 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 0%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 8,073 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (3)
AI-анализ (vision)
Состояние
30/100
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash
Дефекты:
- • мусор (средняя)
- • разбросанные материалы (средняя)
- • мусор/свалка (высокая)
- • нет подъезда/дороги (средняя)
- • неровный рельеф/уклон (средняя)
- • заросший кустарником/деревьями (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ нет ограждения
- ⚠ неровный рельеф/уклон
- ⚠ заросший кустарником/деревьями
- ⚠ свалка/мусор
- ⚠ нет подъезда/дороги
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 8,073 ₽/м² (standard/major)
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Вылку В.И.
Обременения / аресты
запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия
Основание реализации
поручение №2435 от 21.10.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Вылку В.И.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.