SKIP
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Квартира, площадью 38,8 кв.м, кадастровый №24:50:0200082:1746, расположенная по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ладо Кецховели, дом 54, кв.78. Начальная цена продажи 5 843 000 руб. Зада
Площадка
Адрес
Красноярский край, г. Красноярск, ул. Ладо Кецховели, дом 54, кв.78
Площадь
38.8 м²
Нач. цена
5,843,000 ₽
Тек. цена
5,843,000 ₽
Кадастр
24:50:0200082:1746
Регион
Красноярский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Сморода Д.А.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
8,924,000 ₽
Дисконт к рынку
29%
Лимит входа (дисконт 30%)
5,727,619 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
4,500 ₽/м²/год
NOI
269,862 ₽/год
Лимит входа
1,755,295 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
830,131 ₽
IRR (базовый)
-0.103
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.1303 | 0.0592 | None |
| base | -0.103 | 0.0722 | None |
| optimistic | -0.0869 | 0.0805 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 4,500 ₽/м² × 38.8 м² = 174,600 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 134,931 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,843,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 38.8 м² = 6,367,950 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 7%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -10%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Сморода Д.А.
Обременения / аресты
запреты судебного пристава исполнителя на регистрационные действия.
Основание реализации
поручение №2428 от 21.10.2026
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Сморода Д.А.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.