BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Д-к Жураев Ж.Х. З/у пл. 622+/-218 кв.м, КН 40:07:082401:273; жилой дом пл. 82,1 кв.м, КН 40:07:082401:1301, адрес: Калужская обл., Жуковский р-н, МО ГП «Город Белоусово», СНТ «Ромашка», д. 254. Обрем
Площадка
Адрес
Калужская обл., Жуковский р-н, МО ГП «Город Белоусово», СНТ «Ромашка», д. 254
Площадь
622.0 м²
Нач. цена
2,960,000 ₽
Тек. цена
2,960,000 ₽
Кадастр
40:07:082401:273
Регион
Калужская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
СНТ «Ромашка»
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
143,060,000 ₽
Дисконт к рынку
95%
Лимит входа (дисконт 30%)
91,819,048 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
4,326,134 ₽/год
Лимит входа
28,139,007 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
8,249,151 ₽
IRR (базовый)
0.3427
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.2911 | 0.6181 | 5.3 |
| base | 0.3427 | 0.7544 | 4.51 |
| optimistic | 0.3661 | 0.841 | 4.36 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 622.0 м² = 1,959,300 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,514,147 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 2,960,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 622.0 м² = 6,840,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 75%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 34%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
СНТ «Ромашка»
Обременения / аресты
Обременение: залог, арест
Основание реализации
Поручение МТУ Росимуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях. Постановление СПИ о передаче арестованного имущества на торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «СНТ «Ромашка»» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.