BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Д-к Микаелян М.К. Жилой дом пл. 125,7 кв.м, КН 40:13:020501:4773, з/у пл. 841 кв.м, КН 40:13:020501:3485, адрес: Калужская обл., Малоярославецкий р-н, д. Терентьево. Обременение: залог,арест, н/ц 4 00
Площадка
Адрес
Калужская обл., Малоярославецкий р-н, д. Терентьево
Площадь
125.7 м²
Нач. цена
4,009,600 ₽
Тек. цена
4,009,600 ₽
Кадастр
40:13:020501:4773
Регион
Калужская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
28,911,000 ₽
Дисконт к рынку
83%
Лимит входа (дисконт 30%)
18,555,714 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
874,269 ₽/год
Лимит входа
5,686,613 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,667,071 ₽
IRR (базовый)
0.0657
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0309 | 0.1721 | 6.77 |
| base | 0.0657 | 0.2101 | 6.56 |
| optimistic | 0.0844 | 0.2342 | 6.48 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 125.7 м² = 395,955 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 305,994 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,009,600 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 125.7 м² = 4,964,280 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 21%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
Обременение: залог, арест
Основание реализации
Поручение МТУ Росимуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях. Постановление СПИ о передаче арестованного имущества на торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.