BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Фабрикант
Параметры лота
Д-к Проценко Д.А. Квартира пл. 42,5 кв.м, КН 40:13:030425:3190, адрес: Калужская обл., Малоярославецкий р-н, с. Кудиново, ул. Пионерская, д. 11, кв. 45. Обременение:залог, арест, н/ц 1 980 000,00 руб.
Площадка
Адрес
Калужская обл., Малоярославецкий р-н, с. Кудиново, ул. Пионерская, д. 11, кв. 45
Площадь
42.5 м²
Нач. цена
1,980,000 ₽
Тек. цена
1,980,000 ₽
Кадастр
40:13:030425:3190
Регион
Калужская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
9,775,000 ₽
Дисконт к рынку
76%
Лимит входа (дисконт 30%)
6,273,810 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
295,596 ₽/год
Лимит входа
1,922,681 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
563,648 ₽
IRR (базовый)
0.0091
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0229 | 0.1238 | None |
| base | 0.0091 | 0.1511 | 6.93 |
| optimistic | 0.027 | 0.1684 | 6.8 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 42.5 м² = 133,875 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 103,459 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,980,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 42.5 м² = 2,334,000 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 1%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
Обременение: залог, арест
Основание реализации
Поручение МТУ Росимуществом в Калужской, Брянской и Смоленской областях. Постановление СПИ о передаче арестованного имущества на торги
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.