BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/7 доли в праве общедолевой собственности на 3-комнатную квартиру, общ.пл.63,7кв.м, кад.59:18:0010601:1598, соб-к: Долинчук А.В., адрес: Пермский край, г. Добрянка, переулок Строителей, 11-32 (Сведен
Адрес
Пермский край, г. Добрянка, переулок Строителей, 11-32 (Сведения о зарегистрированных лицах и капремонте отсутствуют)
Площадь
63.7 м²
Нач. цена
404,430 ₽
Тек. цена
404,430 ₽
Кадастр
59:18:0010601:1598
Регион
Пермский край
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РАД (Российский аукционный дом)
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
14,651,000 ₽
Дисконт к рынку
94%
Лимит входа (дисконт 30%)
9,403,333 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
443,046 ₽/год
Лимит входа
2,881,760 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
844,809 ₽
IRR (базовый)
0.3059
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.257 | 0.5366 | 5.93 |
| base | 0.3059 | 0.655 | 5.05 |
| optimistic | 0.3287 | 0.7301 | 4.88 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 63.7 м² = 200,655 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 155,066 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 404,430 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 63.7 м² = 806,852 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 66%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 31%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.