BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РАД (Российский аукционный дом)
Параметры лота
жилое помещение КН 15:09:0040501:1057, общей площадью 107,3 кв.м., расположенное по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. Астана Кесаева, 37, кв. 172.
Площадка
Адрес
РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. Астана Кесаева, 37, кв. 172. жилое помещение КН 15:09:0040501:1057, общей
Площадь
107.3 м²
Нач. цена
5,223,080 ₽
Тек. цена
5,223,080 ₽
Кадастр
15:09:0040501:1057
Регион
Республика Северная Осетия-Алания
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
24,679,000 ₽
Дисконт к рынку
75%
Лимит входа (дисконт 30%)
15,839,524 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
746,293 ₽/год
Лимит входа
4,854,205 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,423,045 ₽
IRR (базовый)
0.0027
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.029 | 0.119 | None |
| base | 0.0027 | 0.1453 | 6.98 |
| optimistic | 0.0205 | 0.1619 | 6.84 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 107.3 м² = 337,995 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 261,203 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,223,080 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 107.3 м² = 6,128,034 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Обременения / аресты
ипотека в силу закона
Основание реализации
постановление СПИ
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.