BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Заказ РФ (АГЗРТ)
Параметры лота
1/3 доли в квартире общ.пл. 59,6 кв.м. кадастровый № 47:16:0101004:837, расположенная по адресу: ЛО, Кировское г.п., Кировск, ул. Набережная, д. 1, корп. 2, кв. 55
Площадка
Адрес
ЛО, Кировское г.п., Кировск, ул. Набережная, д. 1, корп. 2, кв. 55 Лот№7(повторные) Подвергнутое аресту Кировского РОСП по и/п 37644/25/47026-ИП и принадлежащее
Площадь
59.6 м²
Нач. цена
1,700,000 ₽
Тек. цена
1,700,000 ₽
Кадастр
47:16:0101004:837
Регион
Ленинградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Никольская Н.А
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
13,708,000 ₽
Дисконт к рынку
84%
Лимит входа (дисконт 30%)
8,798,095 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,480 ₽/м²/год
NOI
414,530 ₽/год
Лимит входа
2,696,278 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,986,066 ₽
IRR (базовый)
0.229
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1852 | 0.389 | 6.13 |
| base | 0.229 | 0.4747 | 6.04 |
| optimistic | 0.2504 | 0.5292 | 6.02 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 59.6 м² = 386,208 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 298,462 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,700,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 59.6 м² = 2,142,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 47%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 23%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Никольская Н.А
Обременения / аресты
Арест, запрет рег. действий
Основание реализации
Постановление судебного пристава
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Никольская Н.А» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.