BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
Заказ РФ (АГЗРТ)
Параметры лота
Здание (гараж) общ.пл. 22,8 кв.м. кадастровый № 47:01:1012001:1364, расположенный по адресу: ЛО, Выборгский район, Селезнёвское с.п., пос. Селезнево
Площадка
Адрес
ЛО, Выборгский район, Селезнёвское с.п., пос. Селезнево Лот№11 Подвергнутое аресту Выборгского РОСП по и/п 10538/26/47022-ИП и принадлежащее
Площадь
22.8 м²
Нач. цена
450,000 ₽
Тек. цена
450,000 ₽
Кадастр
47:01:1012001:1364
Регион
Ленинградская область
Категория
self_storage
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Должник
Дмитриеву Н.С
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
18,720 ₽/м²/год
NOI
458,116 ₽/год
Лимит входа
3,225,874 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,440,987 ₽
IRR (базовый)
0.638
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5592 | 1.5116 | 2.63 |
| base | 0.638 | 1.8449 | 2.26 |
| optimistic | 0.6669 | 2.0566 | 2.19 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 18,720 ₽/м² × 22.8 м² = 426,816 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 329,843 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 450,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 22.8 м² = 609,300 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 184%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 64%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Дмитриеву Н.С
Обременения / аресты
Арест, запрет рег. действий.
Основание реализации
Постановление судебного пристава
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Дмитриеву Н.С» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.