SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот № 32. Квартира площадью 64,4 кв. м, кадастровый номер 02:55:010711:774, местонахождение: Республика Башкортостан, г.о. г. Уфа, г. Уфа, ул. Сагита Агиша, д. 19, кв. 414. Собственник - Асанбаева Д.
Адрес
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г.о. г. Уфа, г. Уфа, ул. Сагита Агиша, д. 19, кв. 414
Площадь
64.4 м²
Нач. цена
11,067,000 ₽
Тек. цена
11,067,000 ₽
Кадастр
02:55:010711:774
Регион
Республика Башкортостан
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-21
Характеристики
Общая площадь: 64.4 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 02:55:010711:774
Вид жилого помещения: Квартира
CAPEX
19,800 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
447,915 ₽/год
Лимит входа
2,067,028 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,692 ₽
IRR (базовый)
-0.1768
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.2013 | 0.0339 | None |
| base | -0.1768 | 0.0414 | None |
| optimistic | -0.162 | 0.0462 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 64.4 м² = 202,860 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 156,770 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 11,067,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 19,800 ₽/м² × 64.4 м² = 12,895,470 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 4%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -18%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 19,800 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
- • арест имущества (критическая)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную