BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Торгуется на
РТС-тендер
Параметры лота
Квартира общей пл. 49.7кв.м , 1977 г.п. расположенная по адресу: Ленинградская область, м.р-н Кингисеппский, г.п. Кингисеппское, г. Кингисепп, ул. Большая Советская, д. 25, кв. 34.
Площадка
Адрес
Ленинградская область, м.р-н Кингисеппский, г.п. Кингисеппское, г. Кингисепп, ул. Большая Советская, д. 25, кв. 34. Подвергнутое аресту принадлежащее
Площадь
49.7 м²
Нач. цена
5,200,000 ₽
Тек. цена
5,200,000 ₽
Кадастр
47:20:0000000:10165
Регион
Ленинградская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Должник
Сапатинской Ю.Г.
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
11,431,000 ₽
Дисконт к рынку
50%
Лимит входа (дисконт 30%)
7,336,667 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
6,480 ₽/м²/год
NOI
345,673 ₽/год
Лимит входа
2,248,406 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,656,166 ₽
IRR (базовый)
0.005
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0269 | 0.1207 | None |
| base | 0.005 | 0.1473 | 6.96 |
| optimistic | 0.0228 | 0.1642 | 6.83 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 6,480 ₽/м² × 49.7 м² = 322,056 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 248,885 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,200,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 49.7 м² = 5,758,200 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 15%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 0%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
AI-анализ фото выполняется в фоне — обновите страницу через ~30 секунд.
Риски
Флагов риска нет.
KYC: должник
Должник / собственник
Сапатинской Ю.Г.
Обременения / аресты
запреты регистрационных действий ФССП
Основание реализации
Поручение МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области №а-06/26/10-78-26/21
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: дел по «Сапатинской Ю.Г.» не найдено — проверьте вручную
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: поиск не удался (Scraper API) — проверьте вручную
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.