BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот № 12. Квартира площадью 70,9 кв. м, кадастровый номер 02:47:101001:4155, местонахождение: Республика Башкортостан, м.р-н Уфимский, с.п. Миловский с/с, с. Миловка, пр-д Северный, д. 3, кв. 101. Со
Адрес
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, м.р-н Уфимский, с.п. Миловский с/с, с. Миловка, пр-д Северный, д. 3, кв. 101
Площадь
70.9 м²
Нач. цена
5,934,300 ₽
Тек. цена
5,934,300 ₽
Кадастр
02:47:101001:4155
Регион
Республика Башкортостан
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-21
Характеристики
Кадастровый номер: 02:47:101001:4155
Вид жилого помещения: Квартира
Общая площадь: 70.9 м^2 общ. пл
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
2,103,994 ₽/год
Лимит входа
14,522,564 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
4,849,229 ₽
IRR (базовый)
0.1634
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.1235 | 0.2869 | 6.31 |
| base | 0.1634 | 0.3502 | 6.19 |
| optimistic | 0.1838 | 0.3903 | 6.15 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 70.9 м² = 952,896 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 736,398 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,934,300 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 70.9 м² = 7,166,895 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 35%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 16%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
shell
Capex
5000 ₽/м²
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 5,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.