BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Лот № 45 (повторные торги). Нежилое помещение площадью 127,8 кв. м, кадастровый номер 02:55:020508:3613, местонахождение: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Юрия Гагарина, д. 1, ном
Адрес
респ. Башкортостан Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. Юрия Гагарина, д. 1, номер на поэтажном плане 1
Площадь
127.8 м²
Нач. цена
5,030,215 ₽
Тек. цена
5,030,215 ₽
Кадастр
02:55:020508:3613
Регион
Республика Башкортостан
Категория
residential
Этап процедуры
Аукцион
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-23
Окончание заявок
2026-09-21
Шаг торгов
Текущая цена
5,030,215 ₽
Шаг аукциона
50,302 ₽
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
29,394,000 ₽
Дисконт к рынку
77%
Лимит входа (дисконт 30%)
18,201,340 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
Характеристики
Общая площадь: 127.8 м^2 общ. пл
Кадастровый номер: 02:55:020508:3613
CAPEX
11,458 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
888,875 ₽/год
Лимит входа
5,117,241 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
1,030,547 ₽
IRR (базовый)
0.0157
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0167 | 0.1288 | None |
| base | 0.0157 | 0.1572 | 6.88 |
| optimistic | 0.0337 | 0.1752 | 6.75 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 127.8 м² = 402,570 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 311,106 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 5,030,215 ₽ × 1.05 + CAPEX 11,458 ₽/м² × 127.8 м² = 6,746,119 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 16%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 2%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 11,458 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Состояние
25/100
Отделка
rough
Capex
5000 ₽/м²
Модели: Qwen-VL-72B + Gemini Flash · модели разошлись
Дефекты:
- • коррозия (средняя)
Красные флаги:
- ⚠ признаки подвала
модель занизила capex 5,000 ₽/м² → справочник 11,458 ₽/м² (rough/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.