SKIP
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 20.0 · ×0.65
Лот
Жилое здание (жилой дом) общей площадью 111,8 кв. м, кадастровый номер: 29:16:192601:1027; земельный участок общей площадью 813 кв.м, кадастровый номер: 29:16:192601:990, категория земель - земли сель
Адрес
обл. Архангельская Архангельская обл., Приморский р-н, м.о. "Приморское", СНТ "Лайское", улица 15, участок №14
Площадь
924.8 м²
Нач. цена
4,700,160 ₽
Тек. цена
4,700,160 ₽
Кадастр
29:16:192601:1027
Регион
Архангельская область
Категория
residential
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-10
Окончание заявок
2026-09-07
Карта
обл. Архангельская Архангельская обл., Приморский р-н, м.о. "Приморское", СНТ "Лайское", улица 15, участок №14
Характеристики
Кадастровая стоимость : 1484776.78
Общие сведения об ограничениях и обременениях : Вся имеющаяся информация об обременениях выложена/прикреплена в виде скан-образа к информационному сообщению и к аукционной документации.
Вид ограничений и обременений: Залог
Кадастровые номера: 29:16:192601:990 29:16:192601:1027
Общая площадь: 924.8 м^2 общ. пл
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
2,048 ₽/м²/год
NOI
505,434 ₽/год
Лимит входа
2,297,330 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
0 ₽
IRR (базовый)
-0.0649
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0937 | 0.0771 | None |
| base | -0.0649 | 0.094 | None |
| optimistic | -0.0482 | 0.1048 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 2,048 ₽/м² × 111.8 м² = 228,910 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 176,902 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 4,700,160 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 111.8 м² = 6,410,928 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -6%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
Дефекты:
- • отслоение краски (низкая)
- • износ деревянного настила (средняя)
- • незавершенное строительство (средняя)
- • отсутствие благоустройства (средняя)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную