BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение (комната) общей площадью 22,9 кв. м, кадастровый номер: 29:28:107059:1100, адрес: Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Торцева, д. 3А, ком. 72
Адрес
Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Торцева, д. 3А, ком. 72 Жилое помещение (комната) общей
Площадь
22.9 м²
Нач. цена
1,800,000 ₽
Тек. цена
1,800,000 ₽
Кадастр
29:28:107059:1100
Регион
Архангельская область
Категория
residential
Стратегия
Перепродажа
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
Перепродажа (дисконт к рынку)
Рыночная стоимость
5,267,000 ₽
Дисконт к рынку
62%
Лимит входа (дисконт 30%)
3,380,476 ₽
Рыночная стоимость — справочная оценка (площадь × цена/м² × регион). Калибруйте по реальным аналогам на ЦИАН/Авито.
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
3,150 ₽/м²/год
NOI
159,274 ₽/год
Лимит входа
1,035,986 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
303,707 ₽
IRR (базовый)
-0.0654
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | -0.0942 | 0.0768 | None |
| base | -0.0654 | 0.0937 | None |
| optimistic | -0.0487 | 0.1045 | None |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,150 ₽/м² × 22.9 м² = 72,135 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 55,746 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,800,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 22.9 м² = 2,027,400 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 9%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = -7%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.