BUY
PUBLISHED
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
Земельный участок, общ. пл. 2238 м2, кадастровый номер 47:01:1706001:2509, расположенный по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Первомайское сельское поселение, пос. Ленинское, проезд Хво
Адрес
обл. Ленинградская, м.р-н Выборгский, с.п. Первомайское, п. Ленинское, пр-д Хвойный, з/у 9
Площадь
2,238.0 м²
Нач. цена
24,905,087 ₽
Тек. цена
24,905,087 ₽
Кадастр
47:01:1706001:2509
Регион
Ленинградская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-21
Окончание заявок
2026-09-16
Характеристики
Основной вид разрешенного использования: [{'value': '15.0', 'selectNsi': 'PermittedUse', 'code': '15.0', 'name': 'Иной вид', 'actual': False}]
Кадастровый номер земельного участка: 47:01:1706001:2509
Площадь земельного участка: 2238.0 м^2
Регистрационный номер ЕГРОКН: —
Вспомогательный вид разрешенного использования: —
Территориальные зоны: —
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
66,413,814 ₽/год
Лимит входа
473,759,515 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
168,415,053 ₽
IRR (базовый)
0.6725
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.5899 | 1.64 | 2.47 |
| base | 0.6725 | 2.0015 | 2.13 |
| optimistic | 0.7022 | 2.2312 | 2.06 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 2,238.0 м² = 30,078,720 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 23,244,835 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 24,905,087 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 2,238.0 м² = 39,578,342 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 200%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 67%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (2)
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную