BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
Жилое помещение площадью 67,4 кв. м, кадастровый номер 38:28:010412:759, местоположение: Иркутская обл., г. Саянск, мкр. Солнечный, д. 4, кв. 79.
Адрес
—
Площадь
67.4 м²
Нач. цена
3,256,800 ₽
Тек. цена
3,256,800 ₽
Кадастр
38:28:010412:759
Регион
Иркутская область
Категория
retail
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
19,200 ₽/м²/год
NOI
2,000,130 ₽/год
Лимит входа
14,267,825 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
7,410,800 ₽
IRR (базовый)
0.3888
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.3336 | 0.7303 | 4.65 |
| base | 0.3888 | 0.8912 | 3.96 |
| optimistic | 0.413 | 0.9935 | 3.82 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 19,200 ₽/м² × 67.4 м² = 1,294,080 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,000,065 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 3,256,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 67.4 м² = 3,824,040 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 89%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 39%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.