BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 71,8 кв. м, кадастровый номер 38:34:014001:1653, местоположение: Иркутская область, г. Братск, ж/р Центральный, ул. Совет
Адрес
—
Площадь
71.8 м²
Нач. цена
1,356,000 ₽
Тек. цена
1,356,000 ₽
Кадастр
38:34:014001:1653
Регион
Иркутская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
2,130,702 ₽/год
Лимит входа
15,199,255 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
5,403,128 ₽
IRR (базовый)
0.5249
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4578 | 1.1228 | 3.31 |
| base | 0.5249 | 1.3703 | 2.82 |
| optimistic | 0.5516 | 1.5276 | 2.73 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 71.8 м² = 964,992 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 745,746 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,356,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 71.8 м² = 1,854,600 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 137%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 52%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную