Лот #4115 — Аукцыон

BUY

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир None · скор None · ×1.0

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

1/5 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 15,8 кв. м, кадастровый номер 38:34:012501:963, местоположение: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный, ул. Комс

Адрес

обл. Иркутская, г.о. город Братск, г. Братск, ж/р Центральный, ул. Комсомольская, дом 83, кв. 608 комната 1

Площадь

15.8 м²

Нач. цена

87,550 ₽

Тек. цена

87,550 ₽

Кадастр

38:34:012501:963

Регион

Иркутская область

Категория

retail

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_RTS

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-24

Окончание заявок

2026-09-22

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 15.8 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): этаж 6

Вид жилого помещения спец. Фонда: —

Вид жилого помещения: комната

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 38:34:012501:963

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	0.6201	1.7708	2.33
base	0.7066	2.1612	2.02
optimistic	0.7371	2.4091	1.95

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 15.8 м² = 212,352 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 164,106 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 87,550 ₽ × 1.05 + CAPEX 10,560 ₽/м² × 15.8 м² = 258,776 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 216%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 71%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 10,560 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 10,560 ₽/м² (rough/region)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную