Лот #4113 — Аукцыон

BUY

Риск: LOW (0.0)

Локация: тир D · скор 18.0 · ×0.65

APPLICATIONS_SUBMISSION

Лот

Жилое помещение площадью 41,7 кв. м, кадастровый номер 38:22:000070:867, местоположение: Иркутская область, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, д. 19а, кв. 48

Адрес

обл. Иркутская, м.р-н Бодайбинский, г.п. Бодайбинское, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, дом 19а, кв. 48

Площадь

41.7 м²

Нач. цена

2,407,710 ₽

Тек. цена

2,407,710 ₽

Кадастр

38:22:000070:867

Регион

Иркутская область

Категория

retail

Источник

ГИС Торги

Площадка

ETP_RTS

Должник

—

Организатор

—

Аукцион

2026-09-24

Окончание заявок

2026-09-22

Открыть на ЭТП (фото, ставки) Карточка на torgi.gov.ru

Карта

обл. Иркутская, м.р-н Бодайбинский, г.п. Бодайбинское, г. Бодайбо, ул. 30 лет Победы, дом 19а, кв. 48

Характеристики

Год ввода в эксплуатацию: —

Вид ограничений и обременений: —

Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —

Общая площадь: 41.7 м^2 общ. пл

Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): этаж 2

Вид жилого помещения спец. Фонда: —

Вид жилого помещения: квартира

Кадастровая стоимость : —

Кадастровый номер: 38:22:000070:867

Общие сведения об ограничениях и обременениях : —

Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %

Сценарии ROI

Сценарий	IRR	Cash-on-cash	Окупаемость, лет
pessimistic	0.1457	0.3211	6.24
base	0.1869	0.3919	6.13
optimistic	0.2077	0.4368	6.1

Как рассчитан ROI

1. Годовая аренда = 12,480 ₽/м² × 41.7 м² = 520,416 ₽/год

2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 402,177 ₽/год

3. Вход (инвестиция) = цена 2,407,710 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 41.7 м² = 3,497,620 ₽

4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 39%

5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 19%

Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).

Период	Дата	Цена, ₽	Задаток, ₽	Доходность	IRR	P(жив)
Лестница ставок не рассчитана

Фото (1)

AI-анализ (vision)

модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)

Риски

Флагов риска нет.

Ручные проверки

• Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
• Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
• ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
• ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
• kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
• ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную