BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 18.0 · ×0.65
Лот
Земельный участок общей площадью 4567 кв. м, кадастровый номер 38:06:111302:3113, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного
Адрес
Иркутская обл., Иркутский р-н. Сведениями о фактическом состоянии объекта недвижимости организатор торгов не располагает
Площадь
4,567.0 м²
Нач. цена
538,000 ₽
Тек. цена
538,000 ₽
Кадастр
38:06:111302:3113
Регион
Иркутская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Карта
Иркутская обл., Иркутский р-н. Сведениями о фактическом состоянии объекта недвижимости организатор торгов не располагает
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
12,480 ₽/м²/год
NOI
88,093,265 ₽/год
Лимит входа
619,274,761 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
317,265,565 ₽
IRR (базовый)
1.2963
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 1.1248 | 4.3978 | 1.26 |
| base | 1.2963 | 5.3673 | 1.13 |
| optimistic | 1.3428 | 5.9832 | 1.1 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 12,480 ₽/м² × 4,567.0 м² = 56,996,160 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 44,046,632 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 538,000 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 4,567.0 м² = 27,966,900 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 537%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 130%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную