BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир D · скор 15.0 · ×0.65
Лот
Нежилое помещение общей площадью 16,8 кв. м, кадастровый номер 38:36:000027:5355, местоположение: г. Иркутск, ул. Костычева, 30а, гаражный кооператив № 11, бокс № 710.
Адрес
обл. Иркутская, г.о. город Иркутск, г. Иркутск, ул. Костычева, дом 30а г. Иркутск, ул. Костычева, 30а, гаражный кооператив № 11, бокс № 710.
Площадь
16.8 м²
Нач. цена
362,950 ₽
Тек. цена
362,950 ₽
Кадастр
38:36:000027:5355
Регион
Иркутская область
Категория
li
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-22
Карта
обл. Иркутская, г.о. город Иркутск, г. Иркутск, ул. Костычева, дом 30а г. Иркутск, ул. Костычева, 30а, гаражный кооператив № 11, бокс № 710.
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Общая площадь: 16.8 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): —
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 38:36:000027:5355
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
CAPEX
23,250 ₽/м²
Аренда
3,965 ₽/м²/год
NOI
102,956 ₽/год
Лимит входа
382,253 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
29,292 ₽
IRR (базовый)
0.0799
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.0445 | 0.1863 | 6.68 |
| base | 0.0799 | 0.2273 | 6.49 |
| optimistic | 0.0989 | 0.2534 | 6.42 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 3,965 ₽/м² × 16.8 м² = 66,612 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 51,478 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 362,950 ₽ × 1.05 + CAPEX 23,250 ₽/м² × 16.8 м² = 771,698 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 23%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 8%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 23,250 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 23,250 ₽/м² (shell/major)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную