BUY
APPLICATIONS_SUBMISSION
Риск: LOW (0.0)
Локация: тир None · скор None · ×1.0
Лот
1/4 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 42,3 кв. м, кадастровый номер 38:34:012701:1588, местоположение: Иркутская область, г. Братск, ж.р. Центральный, ул. Обр
Адрес
обл. Иркутская, г.о. город Братск, г. Братск, ж/р Центральный, ул. Обручева, дом 15, кв. 43
Площадь
42.3 м²
Нач. цена
558,450 ₽
Тек. цена
558,450 ₽
Кадастр
38:34:012701:1588
Регион
Иркутская область
Категория
retail
Источник
ГИС Торги
Площадка
ETP_RTS
Должник
—
Организатор
—
Аукцион
2026-09-24
Окончание заявок
2026-09-22
Характеристики
Год ввода в эксплуатацию: —
Вид ограничений и обременений: —
Кадастровый номер объекта недвижимости (здания, сооружения), в пределах которого расположено помещение: —
Общая площадь: 42.3 м^2 общ. пл
Расположение в пределах объекта недвижимости (этажа, части этажа, нескольких этажей): этаж 1
Вид жилого помещения спец. Фонда: —
Вид жилого помещения: квартира
Кадастровая стоимость : —
Кадастровый номер: 38:34:012701:1588
Общие сведения об ограничениях и обременениях : —
Размер доли (Доля в праве (доля в жилом помещении)): — %
CAPEX
13,200 ₽/м²
Аренда
13,440 ₽/м²/год
NOI
1,255,274 ₽/год
Лимит входа
8,664,379 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
2,893,123 ₽
IRR (базовый)
0.5088
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.4431 | 1.0717 | 3.43 |
| base | 0.5088 | 1.3079 | 2.93 |
| optimistic | 0.5351 | 1.458 | 2.83 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 13,440 ₽/м² × 42.3 м² = 568,512 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 439,346 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 558,450 ₽ × 1.05 + CAPEX 13,200 ₽/м² × 42.3 м² = 1,144,732 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 131%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 51%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 13,200 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
Фото (1)
AI-анализ (vision)
модель занизила capex 6,000 ₽/м² → справочник 13,200 ₽/м² (shell/region)
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Дисквалификация арбитражного управляющего (реестр ЕФРСБ/СРО)
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: нет ИНН/должника — проверьте споры вручную
- • ФССП: нет ключа — проверьте исполнительные производства вручную