BUY
Риск: LOW (0.0)
Локация и проверки — обновляются…
Лот
1/3 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью 73,4 кв. м, кадастровый номер 38:31:000055:5298, местоположение: Иркутская обл., г. Усолье-Сибирское, пр-кт Химиков, д.
Адрес
—
Площадь
73.4 м²
Нач. цена
1,264,800 ₽
Тек. цена
1,264,800 ₽
Кадастр
38:31:000055:5298
Регион
Иркутская область
Категория
retail
Стратегия
Аренда
Источник
ГИС Торги
Площадка
РТС-тендер
Должник
—
Организатор
—
CAPEX
6,000 ₽/м²
Аренда
19,200 ₽/м²/год
NOI
2,178,183 ₽/год
Лимит входа
15,537,957 ₽
Макс. цена (IRR 20%)
8,070,515 ₽
IRR (базовый)
0.6934
Сценарии ROI
| Сценарий | IRR | Cash-on-cash | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|
| pessimistic | 0.6084 | 1.7197 | 2.38 |
| base | 0.6934 | 2.0987 | 2.06 |
| optimistic | 0.7236 | 2.3396 | 2.0 |
Как рассчитан ROI
1. Годовая аренда = 19,200 ₽/м² × 73.4 м² = 1,409,280 ₽/год
2. NOI (чистый операционный доход) = аренда × (1 − вакантность 8%) × (1 − налог УСН 6% − управление 10%) = 1,089,092 ₽/год
3. Вход (инвестиция) = цена 1,264,800 ₽ × 1.05 + CAPEX 6,000 ₽/м² × 73.4 м² = 1,768,440 ₽
4. Cash-on-cash = NOI ÷ вход = 210%
5. IRR — ставка, при которой NPV = 0 за 7 лет (индексация аренды 6%/год, выход по cap rate 12%) = 69%
Первый год учитывает заполняемость 50% (lease-up). CAPEX — из AI-анализа фото (если фото нет — базовая ставка 6,000 ₽/м²).
| Период | Дата | Цена, ₽ | Задаток, ₽ | Доходность | IRR | P(жив) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Лестница ставок не рассчитана | ||||||
AI-анализ (vision)
Фото не загружены — vision-анализ недоступен. Откройте фото на ЭТП (ссылка выше).
Риски
Флагов риска нет.
Ручные проверки
- • Формальная сверка собственника с делом о банкротстве (выписка Росреестра)
- • ФИО собственников (закрыты по 152-ФЗ — только официальная выписка Росреестра)
- • ЕГРН: нет ключа — проверьте выписку вручную
- • kad.arbitr: должник/ИНН не указаны в извещении — суды не проверены
- • ФССП: нет ИНН — исполнительные производства не проверены
- • ЕФРСБ: нет ИНН/наименования — поиск невозможен
- • ФНС: нет данных управляющего — дисквалификация не проверена
Комментарии (0)
Комментариев пока нет.